Hypotéka pro OSVČ

Hlavním rozdílem mezi OSVČ a zaměstnancem při žádosti o hypotéku je prokazování výše příjmu. Ostatní podmínky pro získání hypotéky jsou stejné.

Zatímco zaměstnanec prokazuje své příjmy potvrzením od zaměstnavatele a/nebo výpisem z BÚ, podnikatel se nevyhne prokázání příjmů posledním daňovým přiznáním k dani z příjmu fyzických osob. Některé banky dokonce požadují dvě poslední daňová přiznání. Banky většinou posuzují příjem z podnikání jako méně stabilní než příjem zaměstnance.

Příjmy OSVČ však v daňovém přiznání vypadají někdy nižší, než jsou ve skutečnosti. Tímto důvodem je daňová optimalizace, kdy se podnikatel v rámci legislativního rámce snaží, aby jeho základ daně byl co nejnižší. To lze pomocí optimalizace výdajů či využitím výdajového paušálu. Podnikatel díky tomu platí nižší daně i odvody na sociální a zdravotní pojištění, ale zároveň pro banku vypadá na první pohled jako méně bonitní, protože i banka posuzuje především řádek č. 37 daňového přiznání - dílčí základ daně z podnikání, tedy rozdíl mezi příjmy a uplatněnými výdaji.

Jak tedy řešit, pokud používáte optimalizaci či výdajový paušál a v očích banky jsou vaše příjmy nedostatečné?

1. Na hypotéku se včas připravit. Pokud o hypotéce uvažujete dlouhodobě, je možné 1 až 2 zdaňovací období před žádostí nevyužívat daňovou optimalizaci či výdajový paušál a uvést skutečné náklady. Banka vás tak bude posuzovat dle skutečného rozdílu příjmů a výdajů a dokáže tak správně odhadnout vaši bonitu a úvěruschopnost. Nevýhodou je, že tento krok musíte včas naplánovat a zvýšení daňového základu povede k vyšší platbě daně z příjmu a vyšším odvodům na sociální a zdravotní pojištění.

2. Požádat banku o uznání příjmů podle obratu. Některé banky umožňují uznávat čistý příjem jako určitou část z vašeho obratu. Banka tedy vezme v potaz úhrn vašich příjmů z podnikání a z nich vám uzná jako čistý příjem určitou část. Ta bývá zpravidla vyšší než daňový základ. U jednotlivých bank se tento poměr liší a banky mohou mít nastavená pravidla odlišně pro různá odvětví podnikání. Nejvyšší část příjmů z obratu počítají zpravidla tzv. svobodným povoláním (advokáti, lékaři, notáři, poradci…). Výhodou je, že i při využívání daňové optimalizace či výdajového paušálu můžete zpravidla dosáhnout na vyšší hypotéku. Nevýhodou je, že tuto službu nenabízí všechny banky.

3. Uznání výdajů prohlášením o jejich skutečné výši. Jestliže využíváte k výpočtu základu daně výdajový paušál, bude zpravidla vyšší, než jsou vaše skutečné výdaje. Proto některé banky nezapočítávají výdaje v celé výši, jak vyjdou v daňovém přiznání, ale umožní vám započítání jejich skutečné výše podle vašeho čestného prohlášení.

Pokud i tak banka vyhodnotí váš příjem jako nedostatečný je možné zažádat o hypotéku se spolužadatelem (nejčastěji manžel/manželka nebo partner/partnerka). Banka pak posuzuje příjmy obou žadatelů dohromady a můžete tak zvýšit své úvěrové možnosti.

Zadejte nám informace o vašich příjmech a aplikace Orbi vám spočítá hypotéky, na které můžete dosáhnout a případně vás provede celým procesem jejich sjednání.